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“2022年马上就要结束了”
一房一万购房群里大家在说到这里的时候，都有点感慨：“2022废了，2023崛起！”
这其实挺能反映这一年大家的状态，同时也是上海二手房市场的一个缩影
年初夭折的小阳春，复工之后7、8月的2万套的成交量、8、9月上海豪宅暴动后的熄火以及11月份1.61万套的二手房成交量和估计翘（尾）不起来的12月
毕竟教培行业直播带货去了，学生们放假在家上网课了，但房子终究不是能通过线上带看就能成交的
在反复的折腾和市场预期不明朗之下
上海二手房价格跌了吗？
这应该是上海购房者目前最关心的问题了
这里一房一万可以直接回答这个问题：
挂牌价在涨
成交价在跌
这篇文章我们将从宏观视角到不同环线的中观视角，再到二手房小区的微观视角，来说明这一点
数据口径说明：文中挂牌价为上海主流中介房源挂牌均价；成交价格为市场评估价，仅供参考！
关于上海二手房价格有没有跌这个话题，一房一万在之前直播中专门跟大家聊过这件事情，在全市整体的数据统计层面上，上海二手房价格并没有下跌，甚至还有些微涨
原因大家也都知道，核验价还在不断的放松，从新挂牌房源的价格走势中就能看出来在今年的6月、10月有两拨明显的放松（在后文各环线新挂牌房源的价格走势中就能看到），全市挂牌量也是在这两个时间点猛增
在新挂牌房源价格的带动下，全市挂牌价格也是不断上涨，但是如果最近有买房或卖房经历的朋友应该能感觉到，市场的价格其实在往下走，这一点在微观数据上可以得到印证
我们选取公寓类商品房（不包含别墅产品）为样本，以内环内、内中环、中外环、外环外四个维度，来看各自的新挂牌房源均价、在挂牌房源均价以及成交均价
内环内
内环内可能是“核验价放松”浪潮中，受影响最小的区域，不少内环的早期商品房和次新房在链家上依然没有挂牌房源，足可见上海对于「放松」的克制
从数据走势中，我们也能看出，在10月份的核验价放松中，内环内公寓商品房的价格并没有像6月一样，明显上涨
这里顺便说下：大家不要被链家上释放出来的“真实成交价”所困惑，一方面单套房源的成交价不能代表整个小区的均价，另一方面，链家并不是展示所有的成交房源，所以，大家要理解这其中的差异
从内环内的三个价格走势来看，挂牌价格延续了上涨走势，而成交均价在6月份之后，出现了两波起伏，并在11月份开始调整，总体来看，成交价格年年末依旧坚挺，并且出于高位横盘
我们选取内环内近1年二手房成交量相对较高的瑞虹新城璟庭，来看看TA的成交量价走势
小区近一年成交27套，换手率超过3%，属于成交活跃的小区（高于全市平均值），成交量最高出现在8月份，单月成交7套
价格的最高值出现在7月份，11月二手房成交价约12.8万/㎡，相较于今年最高值下降约13%，但是从全年成交均价来看，同比上涨约12.6%
内中环间
从内中环开始，往外的环线区域内，公寓类商品房的新挂牌房源价格都有两次明显的上涨，也就是我们之前说的核验价放松带来的影响
从内中环的三个价格走势来看，挂牌价格总体是上涨走势，但是在10月份出现了明显回撤，而成交均价在6-9月保持持续上涨，在10月份开始首次调整，未来可能还有一定回落空间
我们选取内中环近一年二手房成交量相对较高的慧芝湖花园（二期），来看看TA的成交量价走势
小区近一年成交32套，换手率接近3%，属于成交活跃的小区（高于全市平均值），6月复工之后，成交量一直比较高
价格的最高值出现在10月份，11月二手房成交价约12.7万/㎡，相较于今年最高值下降约6%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约5%
中外环间
中外环间的挂牌价格走势基本上与内中环间保持一致，成交价格涨幅也近乎相同
从中外环间的三个价格走势来看，挂牌价格只在6、10月有明显变化，而且期间并没有明显回撤，而成交均价在6-10月间保持持续上涨，在11月份开始首次调整，但是幅度微弱
我们选取中外环间近一年二手房成交量相对较高的绿洲康城亲水湾（中区），来看看TA的成交量价走势
小区近一年成交102套，换手率约2.7%，同样是成交活跃的小区（高于全市平均值），而且是在近一年里保持了相当高的成交热度
价格的最高值出现在8月份，11月二手房成交价约6.93万/㎡，相较于今年最高值下降约2.5%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约1.8%
外环外
外环外是今年受到核验价放松最明显的区域，7月新挂牌房源价格相较于3月上涨约17%，大幅超过其他环线
从三个价格走势来看，6月之后均保持了向上趋势，尤其是成交均价
我们选取外环外近一年二手房成交量相对较高的中骏柏景湾，来看看TA的成交量价走势
小区近一年成交86套，换手率约8%，属于成交非常活跃的小区（大幅高于全市平均值），成交量在6-8月较高，最高值出现在8月，单月成交了21套
价格的最高值出现在10月份，11月二手房成交价约7.94万/㎡，相较于今年最高值下降约1%，但是从全年成交均价来看，同比依旧上涨约2.3%
总结一下
我们可以从数据中印证一些现象
1、今年核验价两次放松，分别是6月和10月，而且核验价放松并不是阳光普照，而是从外往内，外环外的放松幅度最大，内环内最小
2、除外环外，外环内各环线区域核验价大约是真实成交价的85-95%
3、虽然各个环线的成交均价都有不同程度的下降，但是同比依然是上涨的，6月之后的价格上升在缺乏成交量支撑的情况下，整体呈现高位横盘态势
看完了价格走势，我们来聊聊
上海二手房什么时候能恢复常态？
其实从个人的角度来看，近两个月其实对于购房者来讲，买房体验应该是比较好的，充足的房源和较大的议价空间，大家可以有挑选的买房
而且从成交数据来看，受到“放开”的影响，12月二手房成交量继续下滑，市场交易热度下降，预计这种情形会延续到年后的2月份，最近想要买房的小伙伴可以多看房
2、上海慧芝湖花园二期哪个小区最好，想了解静安-大宁-嘉悦轩
慧芝湖花园位于闸北区大宁板块，由37栋高层住宅组成。小区分三期开发，分别于2007-2011年竣工。小区户型的建筑面积跨度大，建筑面积约为65-185㎡左右，户型的选择种类也较多。小区的房龄较小，小区内部的环境建设较好，绿化面积大，居住舒适度较高。小区的成交客户的主要类型为刚需型和置换型，交易量小，人员流动性低。优点
1、交通较为便利，且周边配套设施完善，满足人们生活需求
2、植被覆盖率较高，环境比较优美，居住环境较好，舒适度较高
3、人员流动性较低，给居民带来的安全隐患较低
缺点
1、地处繁华地段，噪音、灰尘等污染较大
2、垃圾点、配电房在34号楼，居民居住质量收到影响
小区主次入口小区内共有4个出入口，南门位于6号-7楼之间，北门位于29号-30号楼之间，东门位于21号-15号楼之间，西门位于20号-27号楼之间。其中，西门和北门允许人和车通过，东门和南门是行人通道，是主入口。
购买人群
小区周边交通便利，周边教育资源较好，内部环境优美，居住质量较好，购买的主要群体为新婚刚需型或者是改善型人员。1.新婚的刚需群体一般购买二房户型，面积约为88-114㎡左右，这类群体考虑生孩子，而这类户型面积较大，居住质量较好。2.置换型群体大多购买三房或者四房户型，这一类人经济能力较高，追求更高的生活品质，而这类户型能够满足这类居民的需求。
租户特征因小区地处位置优越，租金较高，所以小区的租户较少，而租住在小区内群体主要是经济能力较强的公司白领。他们选择租住在此处的原因有：1.小区的交通便利，周边商业、生活配套较为齐全。2.小区房屋的面积较大，环境优越，居住质量高。
居住体验1.小区的物业服务质量较好，小区的卫生干净整洁、公共设施维护的较好，深受小区居民的喜爱。2.小区内部的居民会经常举办各种活动，使得居住氛围浓厚，居民之间的感情较好。
小区的外立面风格是现代风格，整体时尚大气，具有高贵的品质感。小区外立面材料是面砖，坚固耐用，彩色丰富，具备丰富的装饰效果，防火、防水、耐磨且耐腐蚀，不易开裂。同时，经过实地调查和走访发现，该小区对其的维护和保持程度较为完好，外立面较新。
小区环境小区内植被覆盖率较高，植被种类多样，环境比较优美。小区内部拥有湖景、绿化带和宽阔的草坪。绿化带分布在各处，动感的设计，给人不同的视觉感受。宽阔的草坪给居民带来玩乐的场所，在居民闲暇的时候总能看到草坪上有踢球玩耍的人。另外，阳光草坪区域上还有亭廊景观，通过景观木栈道沿阶梯缓缓而上，进入登高景亭的木质走廊中，一个甲板式观景的挑台伸出，人居其上可以尽情俯瞰眼底的美景，为居民提供了一个休憩、观景、散步的好去处。
楼栋分布小区总建筑面积为40万㎡，总占地面积约为15万㎡，规划总户数为3430户；小区主要由37栋36层的板楼结构高层住宅组成。小区分三期开发，楼栋分布情况为1-20号为一期，二期为21-33号，三期为2-10号。小区房屋层高为2.8m，一层层高3.2m，梯户比为一梯两户、两梯三户和两梯四户，梯户比较为适中，居民使用较为方便。小区房屋建筑面积为65-185㎡左右，其中一房户型建筑面积是65-80㎡，二房户型的建筑面积为88-114㎡，三房四房户型的建筑面积则是118-185㎡左右。
社区公共设施社区内的公共设施较好，不仅有公共大堂，挑高为5.4m，采用玻璃门、高级水晶吊灯灯饰、大理地板、大理石墙面等装饰，装修品质较好，还有有信箱、快递等便民设施。此外，小区内有儿童游乐场、网球场、篮球场、老年活动中心、会所等娱乐中心，其大多位于30号-31号楼之间以及18号-19号楼之间，中等规模，收费合理，小区内的老人和小孩多会去以上场所锻炼和娱乐。
小区内的安保情况较好，小区设有门禁，需要刷卡进入，非本小区人员需登记方可进入小区，管理较为严格。楼栋内也设有门禁，非本小区居民需要业主授权方可进入楼栋，安全性较高。此外，小区内共有30个保安，负责24小时治安管理，1小时巡逻一次，安保情况较好。该小区还与110联网，一旦发生安全或偷窃事件，民警可及时赶到本小区，保护业主人身及财产安全 。
车位管理总户数3430物业地址上海上实物业管理有限公司，小区一期二期的物业处位于27号楼，三期的物业处位于4号楼，总体服务质量较好。
物业服务质量小区的物业服务质量较好，物业每天两次对小区的路面、楼道等地方清扫，对垃圾进行处理。根据居民反应得知，小区内清洁程度较好，路面、草坪都比较干净。此外，小区内的景观、公共设施等都会得到定期的维护，绿植没有枯死情况，公共设施也保存良好。
小区周边的交通较为齐全，居民出行较为方便。小区500m以内的公交站点有广中路平型关路、平型关路灵石路、平型关路广中路、灵石路北宝兴路、灵石路平型关路、广粤路广中路，经过的公交车有79路、107路、179路、222路、66路、108路、944路。临近的地铁站有1号线上海马戏城、延长路和汶水路。此外小区临近共和新路，居民便于自驾出行。
商业配套小区周边的商业配套较为齐全，能够基本不同居民的需求。小区周边有大宁国际商业广场、盛源生活广场和大宁音乐广场。大宁国际商业广场距离小区1.0km，广场共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能:商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。盛源生活广场，位于上海市闸北区柳营路763-789号近共和新路，距离小区1.9km。源生活广场包涵六大主题功能:零售、餐饮、娱乐、教育、生活配套、便民服务一站式生活体验，将消费者的生活所需和生活体验相融洽，为消费者创造一个便利、舒适品味的未来社区生活方式。而大宁音乐广场具有激情、时尚、浪漫又不缺稳重的形象。此外还有多家超市和便利店等供居民日常所需，如易盛客生活超市、华联超市、联华超市、全家便利店等。
生活服务小区周边生活配套较为齐全，居民生活较为便利。周边银行有厦门国际银行ATM、厦门国际银行、中国银行ATM、汇丰银行、中国银行、招商银行ATM、上海银行等。小区附近的餐馆有典饮餐饮、尊宝比萨、牛奶棚、老振兴苏州汤包馆、广慈小吃馆、和记小菜、东脚门饼业等，这些餐馆能够满足居民的日常饮食和聚会请客等需求。对于喜欢在家吃饭的居民，小区周边有株洲路菜市场、宁盛菜市场、平岩菜市场等。
教育配套小区周边的教育配套较为成熟，有大宁国际幼儿园、大宁国际小学和风华中学等学校，囊括了从幼儿到中学的教育，居民子女入学较为方便。大宁国际幼儿园，距离小区约1.1km左右，是一所示范性一级幼儿园。学校发展“挑战教育”的办学特色，同时，该幼儿园校园环境优美，教学设施齐全，开设多项特色课程，例如数学启蒙、纸工创意等。大宁国际小学，距离小区约为180m，该小学成立于2007年，是一所政府支持下的公办小学，同时招收境外学生。学校占地1.4万平方米，场地设施和设备现代、齐全，能容纳25个班级约800m学生。风华中学距离小区约300m，是上海市行为规范师范学校，其前身为上海市私立兴慈中学，办学历史悠久，1978年被上海市教育局确定为静安区区重点中学。
医疗资源小区周边医疗资源较为丰富，附近有上海市第十人民医院、同济大学附属口腔医院等满足居民就诊需求。上海市第十人民医院，距离约为1.2km。该院是一家综合性医院，科室齐全，该医院的特色学科有：消化内科和护理。其曾获得全国优质服务“百佳医院”等荣誉称号，社会满意度较高。同济大学附属口腔医院，距离小区为1.4km，该医院是上海市卫生局核准登记的政府主办的非盈利三级口腔专科医院。医院先后获得国家教学成果奖一等奖，上海市优秀学科带头人计划项目等奖项，资质较高。此外，在距离小区的430m有国大药店，该药店具有一定品质保障，且环境较好，态度和服务较周到，价格较为实惠。
休闲娱乐小区周边的休闲娱乐设施较多，有忘情随音乐茶座KTV、量贩KTV、好乐迪KYV、国色天香KTV等KTV，还有上影CGV、上海沪北电影院、佰迦乐大光明影城、17.5影院等休闲娱乐设施。小区周边还有网吧、酒吧等设施供娱乐。
公共资源小区周边公共资源丰富，周边有闸北公园、大宁郁金香公园、大宁公园等，居民可以在闲暇时刻尽情游玩。闸北公园，距离小区约为1.1km左右，西临共和新路，南沿洛川东路。东至平型关路，北近延长路。公园入园处有茶圣陆羽像，像后的浮雕，讲述了种茶采茶，制茶，品茶的整个过程。公园尤以海棠为特色，主要有垂丝海棠、木瓜海棠、贴梗海棠、西府海棠、倭海棠等5个品种约1000株。大宁郁金香公园，公园以郁金香闻名，每年都会举行花展，吸引周边居民的前去观赏。
1.对于刚需族而言，可以选在建筑面积在65-80㎡的户型，因为面积较小，在自身的经济能力承担范围之内，且对于以后的置换更加方便。2.对区位要求不大的刚需型新婚用户，建议在此购买88-114㎡的二房，此类户型南北通透，采光较好，总价适中，适合用作婚房或过渡性住宅；3.建议有经济能力雄厚，家中有老人需照顾的置换型家庭购买此处118-185㎡的三房，因是多层，利用空间大，老人也有相对的居住空间。
我要卖房1.靠近小区内部的楼栋受到的噪音影响较小，价格会普遍偏高，但同时业主定价时也需结合装修、楼层等具体情况来综合考虑。2.小区周边教育配套完善，会吸引不少子女家长，业主也可据此适当调价。3.小区环境良好，物业管理较好，业主出售时可以重点提出，来打动购房者。
我要出租小区地理位置优越，交通便利，且教育资源丰富，租金价格高低具体要看房屋的内部装修情况以及面积大小，业主应该从这些方便考虑房屋的租金。
我要租房小区内部的房屋面积都较大，租金昂贵。如果经济能力不足的群体建议租住面积较小的一方户型，这类户型价格相比其他户型的价格较低，经济能力不足的群体能够有能力承担。如果经济能力较强的且家中有小孩或者老人可以居住二、三房户型，这类户型面积较大，适合多人居住，且居住质量较好。
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