大家好,小宜来为大家讲解下。国美第一城（国美第一城3号院房价这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！
我现在国美第一城和丰台万年花城或者草桥这边挑，如果论质量不错的正规三居，草桥和万年花城比国美要贵，但是国美可能保值升值性更稳健一点。我想稳定的长期留着这套三居，考虑到国美2号、3号院楼都得27层、31层，楼太高了会对以后整个小区的品质或者升值性有什么影响吗？我感觉是不是一时半会儿还用不着考虑这个问题？因为好歹也是0几年的房子。
昨天看您说的华纺易城了，但是估计买起来费劲，能买的起就冲一下华纺易城，不行的话就国美这边，三居户型什么的也还算不错。
回答：
1、国美第一城更稳健，为什么啊？房子是用来住的，在不考虑地段儿的情况下，越宜居的才越保值呢。国美可以说是占了地段儿的优势，但当年和万年花城一个价儿，到今天既然低了点儿，说明其他的不算多强。
这里在2006年曾经很被看好，当年的升值率排朝阳第一。但之后也就这样儿吧，退潮之后就知道谁裸泳了。当然也不差，毕竟地段儿挺好，所以肯定不吃亏。但也别期望值多高，国美当年比华纺低不了多少，也就5%，现在估计得15%了。
2、楼高了跟小区的品质没关系，品质是由物业主导的，和高度无关。物业是万盛源公司，国美自己的，如果维护的好就能对保值有促进作用。应该考虑物业，就相当于买车之后的保养，很影响保值性的。
3、国美2005年元旦正式开盘的，华纺2004年4月，都不算太老。当然是能买华纺就尽量了，但价格差不少了，控制月供的风险。买不到合适的就买国美呗，肯定不落后，典型的自住+保值的小区。
仅供参考。
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地址:国美第一城
宅家的时光，俩人可以一起烹饪、看书、看电影。在收纳空间的规划上，也给了大家很多惊喜，一切杂物都能“藏”起来。
10月22日15时至10月23日15时，北京市朝阳区新增4名阳性感染者，均为隔离观察人员，已转入定点医院治疗。另有1名核酸检测初筛阳性人员，为社会面筛查发现，居住地为平房乡国美第一城2号院7号楼。
北京24日新增18例确诊病例，其中16例隔离观察人员、2例社会面筛查人员，分别居住于通州区怡乐园二区、朝阳区国美第一城2号院。
【国美第一城(二号院)小区业主点评】
交通情况:离公交站有些距离，要穿过国美三号院或者周围华纺门口有站牌。离青年路地铁站步行15分钟或20分钟。开车还可以，停车费不贵。门口共享单车不不少，早高峰紧张。
周边教育:小学有国美小学，中学附近很近的没有。
日常购物:门口大小超市不少，购物方便，外卖平时可以送。快递有一些在驿站，京东顺丰天猫到门。
门禁安保:24小时，比较负责
小区绿化:不错，定期喷药，整理
停车管理:停车地下车库，停车费不贵。买车位价格不知道。
休闲娱乐:附近有京城森林公园，朝阳公园也不太远。大悦城走路也不远。
垃圾清理:比较及时，楼道打扫也可以
医疗资源:附近平房社区医院。再远就是航空医院和朝阳医院。
房屋质量:住的时间短，目前没发现问题。窗户密封一般。
选择理由:综合性还不错，有车居住这里更方便，作为学区房不适合，物业挺好的。最近疫情安排秩序井然。幸福里｜小区业主点评
首套房首次贷款，首付240w大概，因为在海淀上班，但是实在是觉得石景山太偏（而且价格涨起来了），在看朝青和丰台的房子。现在比较喜欢9号线始发站的京投银泰万科西华府的小两居（72-82平），还有国美第一城的小两居（72平次卧没窗）或者选择金台路和七里庄附近的丰台老破小？后续可能会跳槽，因此自住同时考虑通勤（无车必须离地铁近）。请问章哥，这几个小区还有朝青、郭公庄、七里庄、金台路对我这个预算，您推荐哪合适呢？
回答：
1. 这我都看乱了，列几个地名我怎么建议啊，这要再多几个就更乱了，不好评价。而且通勤只能凭自己选，我也不知道怎么合适。
2. 就现有的说吧，能买在西华府就应该比国美强一些。石景山涨了，朝青涨的更多。国美应该快涨了1万了，之前6万出头儿，现在也得7万了。而丰台是被传导到的晚的，西华府现在应该涨的还不多，那相对合适，早晚肯定跟上。
从地段讲，丰科园也并不弱，产业区该有的配套全都齐了，实验学校也明年开学。除了注意一下地铁噪音，没什么其他的毛病。
从之前的走势说，不算这次行情。国美一直是跟随大盘的，没用超出。而丰科园就这么几个次新盘，都略有超出，马路对面的万科蓝更明显一些，物以稀为贵。包括九号公馆这种豪宅也超出了，还租金回报率很高。所以将来或许发展更好。
3. 其他没建议，猜不着哪个小区。老破小看自己的喜好，优势就是保值强，肯定跟随大盘。但升值性偏弱，肯定弱于国美和西华府这种次新盘。流动性也弱，出手时如果贷款受限就影响挂牌期。
4. 具体户型也没建议，这问当地中介吧，不到现场的话看户型图都没用。仅供参考。
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章哥，家里人口比较多，去年买了长安九里贷款370，压力有点大，想卖出一个房子缓解一下，不知道怎么定夺好，所以请教您。天津武清能卖160，小西天老破小能卖500，有贷款100，八五折贷的。国美第一城一居无贷款能卖400，回龙观龙兴园北区无贷款两居能卖440。请您指点一下，还有青年路商业loft估计不好出手，大概100出头，租金还可以。该怎么操作呢？另外，把房子赠与给未成年子女做满五唯一是否可操作？
回答：
1. 外地的房子我不懂，武清好几年不去了，没建议。
2. 其他的如果卖的话当然先卖商住了。租金肯定是还可以啊，但这就是用升值低换来的，这就甭自己忽悠自己了，谁心里都跟明镜儿似的。
其次如果再卖的话卖小西天老破小。海淀普通学区房占不着什么便宜，升值也不算高，还得跟着承担溢价和风险，作为投资房不划算。
其他如果还卖就是回龙观，普通小区，保值性肯定还是跟随大盘走势，不吃亏不占便宜，也没任何风险。和国美比就是老了点儿，其他没什么。
国美就留着吧，挺好的板块的普通小区，房龄也不算老。
3. 房子赠给未成年子女，考虑好吧。如果是同一家庭内，那无意义，资格是按照家庭计算的。
如果是两个家庭也不建议，主要是考虑好政策加码的问题。现在是可以说只要处理掉名下房产，就能恢复首房首贷。但如果将来加码呢，只要是名下有过房产的就算，那子女这资格可就算浪费了。所以一般不建议，尽量用其他方式解决。仅供参考。
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近期我在看朝青板块，目前手里有1000个，不打算贷款了，想买一个板楼南北通透的三居室。不知道华纺易城东区是否可以，那个地方升值空间如何？以后可能置换学区，3-5年不打算自住，现在在换租，麻烦您给详细点评下吧。
回答：
1、没必要详细点评，我知道的也都是花边儿，没什么用，具体的资料中介那儿才最详细。华纺从投资讲无论是在朝青还是北京，都是排位靠前的，不弱于望京。
2、当年不算太好的小区，2008年之后逐渐领先。可以拿这里和国美第一城作对比，国美热卖时5000出头，华纺价格也就高出几百块钱，肯定到不了10%，或者顶多10%吧，现在已经差的不是一星半点儿了。国美算是中规中矩的自住+保值的小区，肯定没落后，那华纺超出大盘的部分就自己看吧。
以后大概率这种趋势还会延续，除非是小区真老了或物业维护明显下降，否则不太容易被替代。
3、换租也行吧，1000万总价在朝青有点儿高，华纺能买到小三居。我也不知道租金收益，应该差不多，但未必有小两居好租。问当地中介吧，我不熟。还贷款不贷啊？如果是大三居的话租金收益一般不高，更适合自住。但也无所谓吧，差不了太多，具体的问中介吧。
仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：2022年的小阳春到来了！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，当前市场情况如何？火爆不？
回答：现在市场挺热的，成交很快，小阳春到来了。建议有买房需求的粉丝多出去转转。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
2、提问：京爷五道口商圈怎么样？900万预算 三居，有合适的小区推荐吗？
回答：你好，五道口商圈自然是非常不错的，地段、配套、人文环境都是非常好，当年也被戏称为宇宙中心。这个板块，如果是有学区的小区，价格奇高，900万预算没法买到合适的三居，中关村北二条、清华园铁路宿舍勉强看看。如果不需要学区，那西王庄小区、成府路20号院可以重点看看。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：请问晨光家园、国美第一城、兴隆家园、易构空间、青年汇900万左右三居哪个更值得出手？
回答：你好，一般来说是青年汇，地铁次新，而且900多万的三居比较符合青年汇定位。
然后国美第一城，800-900万左右的三居流动性也还不错，升值性也ok。
晨光家园，兴隆家园，易构空间，比较适合300-700左右的客户置业，900万左右预算没必要买这里。
可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》
4、提问：京爷好，预算总价700w左右，希望买90平左右的正规两居，最好有房间能朝南，自住为主，不考虑学区。在望京和酒仙桥板块，您是否有相对推荐的小区呢？app上看了一些，望京花园、利泽西园、泰华河滨苑、炫彩嘉轩等，不知道这总价怎么选才能挑出最合适的小区，谢谢京爷！
回答：你好，先说板块，望京价值比酒仙桥还是高不少，主要是因为望京高薪产业多，整体配套也好，特别是近些年来关注度很高，流动性和升值性都很好。所以，能选择望京就尽量选择望京。700万的预算，如果希望居住环境好，楼龄新，在望京确实比较难选择，主要是因为望京的次新真的很贵。炫彩嘉轩算是次新，但小区密度过高，空间受限，环境一般，算不上很好的选择。在这种情况下，咱们基本上就只能考虑2000年左右的社区了。在这一档次的小区中，我一般推荐望京花园、利泽西园、望馨花园、南湖东园。望京花园的价值在于其环境和管理尚可，人文素质高一些，毕竟原来是高校分房，而且有部分还是公房，能多贷款，有些性价比。利泽西园的价值在于地理位置好、交通方便、陈分学校直升，物业也在改善，比较受关注。望馨花园也属于陈分学校直升，小板楼很有价值，但太贵，除此之外，跟利泽差不多，地理位置更差一些。南湖东园也属于交通方便带点儿学校的老小区。当然，也有人考虑望京新城，升值性没问题，就是小区太大，有些乱。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》
5、提问：美丽经典园两室一厅怎么样？单价要高出周边两万多。
回答：你好，美丽经典园自然是非常不错，地处海淀，高品质、低密度次新房，除了人车分流这件事情上，其他方面都非常好，在周围非常稀缺，可以购买。价格的话，因为其稀缺性，完全支撑其高价格。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
#北京头条#北京楼市：德胜，低价房源已被耗尽！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，最近很多中介和一些号都说德胜回暖了？是真的吗？现在值得入手吗？
回答：你好，我这些天也看到了一些人在传，最近成交量确实高了一些。但说明显回暖，要有行情那就算了吧。当前入场的人包括两种：一类是有学籍真实需求的客户，看到德胜周围的房价都涨起来了，而德胜反而比较有性价比，于是入场；另外一类是捡漏心态的人群。所以我认为不会是大批量的人群，可能难以支撑所谓的行情。当然低价房源确实已经慢慢消化了，这个很正常。我在前段时间也认为德胜有性价比，所以写了几次相关回答，主要是跟周边比起来这里价格有性价比。但我认为德胜的房产只适合想在西城上学的人群购买（而且心态得好），而不适合纯投资的人碰，毕竟学区不确定性高。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
2、提问：想追问一下，1光辉里有一些94.95的房子，这个您觉得是老房子么？2还是说判断房子新旧其实主要看小区整体的房龄？3多老的房子您个人觉得不太推荐了？
回答：你好, 属于老房子, 其实老房子的"老"不仅仅在于"楼龄老", 还在于设计\风格\管理老. 不能说多老就不能考虑了, 而是要根据自己的资金情况来, 如果资金有限, 有希望通勤方便, 配套好, 选择老房子, 也不是不可以, 后期再换也可以. 可以参见星球资料《老破小买房攻略》
3、提问：京爷您好！换房贷款二套，请从保值增值的角度评价下朝阳亚运村片区卧龙小区和主场（浩运园）小区，谢谢！
回答：你好, 两个小区属于不同的类型, 前者是朝阳顶级学区的老小区, 虽然老了点, 但户型很好; 后者是朝阳中上的学校的商品房社区, 环境和管理都还不错. 总体来看, 前者受政策不确定性影响大, 后者倒是相对安全一些. 保值性都问题不大,长远看, 主场更稳健一些. 可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：请京爷评价下美景东方这个小区。从自住加保值考虑，美景二期三期的房子能买吗？
回答：你好, 这个小区在周围中其实还不错, 毕竟次新, 有些品质和环境. 当然地段相对差了点儿, 有不少户型比较一般, 拉低了总体的价值. 其实总体来看, 这个小区还是可以购买的, 升值性属于还可以, 在周围突出一些. 建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷您好：740万，因工作在西站附近，从保值增值考虑：1、东城的华龙美晟与丰台的万年花城比较，哪个更好些。2、两者比较学区属性东城的华龙美晟更好些吧？
回答：你好, 这两类房产属于不同属性的房产: 东城的华龙美晟 属于东城上车板块, 是未来有教育发展潜力的品质环境不突出的次新小区; 万年花城属于丰台好地段的次新商品房, 有一定的稀缺性. 两个升值和保值都没问题, 但如果看中居住, 还是万年花城略微强一些. 可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：您好，请问朝阳东边五环内的国美第一城，炫特小区和北面五环外昌平的北京北，矩阵小区比哪个选择更好
回答：你好, 小区还是可以从多个维度来分析. 从居住体验来看, 昌平的北京北还是相对优质的, 毕竟小区内部管理在线, 除了部分有铁路噪音,总体还算安静. 国美第一城, 炫特小区相对乱一些, 矩阵小区品质差点儿. 从升值性角度来说, 国美第一城会突出一些, 板块好, 也有一定的稀缺性. 剩余的几个小区不会差距太大. 可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
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