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文/刘博团队
最近，网传一些全国性房企正在撤出三四线城市，不顾亏损、加速出清，能捞回多少就捞多少。
三四线城市到底怎么了？
01
CRIC监测数据显示，2022年，头部上市房企投资城市策略已发生变化。
万科，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。
越秀，提出投资优先级，优先已进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。
绿城中国，80%资产集中一二线，20%集中江浙地区的优质强三四线城市。
华侨城，以核心城市群的核心地段作为主要投资方向。
原本聚焦一二线城市的房企，继续在高能级城市布局，而过去重仓三四线城市的房企，开始换仓升级。
美的置业，逐步退出低量级城市；
碧桂园，向确定性更强、相对高能级的市场去调节。
要知道，截至2021年末，百强房企在一二线城市和三四线城市的土储建面基本持平，三四线城市的土储甚至略高于一二线城市。
最典型重仓三四线城市的房企，碧桂园，在2021年新增的土储中（按权益金额），仍有高达66%的土储分布在三四线城市。
结果，2022年，情况彻底变了。
1-6月，百强房企将八成以上的资金重仓在22城，不到两成的资金用在22城以外的城市。
（注：22个城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。）
三四线城市分得的房企投资额占比多少？
仅为15%。
“逃离”三四线城市，为何成了房企们的共识？
02
今年以来，一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。
嗅觉敏锐的房企，已经意识到这一变化。
从CRIC监测的2022年各城市商品房成交价看，前五月，一线城市商品房成交价上涨14%，二线城市房价基本持平，上涨2%。
只有三四线城市房价出现了普遍下降。
其中，廊坊、香河、宜兴、丽水、中山等三四线城市，2022年前五月房价同比下跌均在10%及以上。
从去化周期看，三四线城市的库存压力，已经超过2020年。
5月末，66个三四线城市去化周期达到26.9个月，高于100城平均去化周期。
从量上看，尽管青岛、武汉、沈阳等二线城市，狭义库存总量位居全国TOP3。（5月末狭义库存量均超2000万平方米）
但库存涨幅最快的，却是弱三四线城市。
比如三明、泰州、盐城，虽然单城库存总量在500万平方米以下，但短期成交骤降，库存大涨。
截至5月末，三明的库存以285%涨幅领涨全国。
5月库存去化周期TOP20城市中，三四线城市占大多数，如铜陵、北海、钦州、烟台、惠州、珠海、汕头等。
截至目前，全国有22个城市出台了“限跌令”，包括：
山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等。
其中90%都是人口流失严重、经济发展缓慢的三四线城市，这类城市房产不但没有投资价值，连开发商也在夺门而逃。
当然，并非所有三四线房价都在下滑。
在大都市圈内、位于东南地区的三四线城市，能够享受一二线城市的辐射和外溢，仍有一定行情。
比如长三角的泉州、苏州，粤港澳大湾区的东莞和佛山，仍是房企争夺的热点三线城市。
03
房企逃离三四线城市，给我们带来什么启示？
第一，高能级城市的资产效率更高，先知先觉的房企们，已经开始集体逃离三四线“三无”城市。
无人口、无经济实力、无城市群概念的低能级“三无”城市，被开发商抛弃之后，慢慢也会被市场抛弃。
第二，一二线城市与三四线城市之间的楼市分化，将越来越大。
“当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。”
住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上分析说。
库存高企、去化难，三四线城市的商品房，将逐渐沦为只有居住价值而没有投资价值的纪念品，失去流动性。
而一二线城市的房产，则因经济发展、人口流入而兼具居住和金融双重属性。
第三，对于普通人来说，资产调仓升级的窗口期正在开启。
目前，以南京、武汉、苏州和佛山、东莞为主的一批强二线城市、都市圈城市，已经放开限购，普通人资产置换的窗口也正式开启。
2、三四线城市将来发展趋势，三四五线城市也有未来
今年在洛阳新安县过的年。
初一、初二、初三，县城堵车堵得水泄不通。
本来就不宽的县城道路两边，还被停靠的车辆占据了相当的空间，异常拥挤。去超市购物，挤满了人。
然而一过初五，县城忽然又安静下来。仿佛前几天的人，瞬间蒸发。
看到这般景象，很容易让人想到有关县城老生常谈的论调：
县城人口流失，人们只在过年返乡。
一二线装不下肉身，三四五线容不下灵魂。
在河南很多县城，过年大抵如此——
初五以内热闹闹，过了初五静悄悄。
大宛楼市有态度的南阳地产自媒体756篇原创内容
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01
关于城市发展，一直有两种争论，两派分歧很大：
一派称为都市派。
他们认为，中国的未来，是越来越走向都市化。人口向长三角、珠三角、重庆、郑州、武汉、西安几个有限的都市圈聚集，三四线城市没有未来，尤其是楼市。
发达国家走过的路历历在目——
（美国等发达国家，人口高度聚集在都市圈）
日本的三大都市圈，东京都市圈、名古屋圈、关西圈人口占日本总人口的52.42%。
美国十一个都市圈占总人口的74%。
泰国更为夸张，曼谷一个城市的人口占比泰国四分之一，经济占比泰国49%。
另一类可称为乡土派。
他们认为，人口向大都市聚集不假，都市圈化不假，但这样的进程最终会走向一种新的城镇化均衡。
三四五线城市的居住环境会越来越改善，越来越宜居。
沿海产业也会有一部分转移到内地，绝大多数三四五线可以承接工业转移，发展特色产业。
例如，中国的许多村镇、县级市，都非常发达，人均收入很高，屡屡被提及的义乌，人均年收入超过北京上海，多年位居全国第一。
类似义乌的县域、村镇还有很多，如辽宁兴城被称为泳装之乡，娄底新化的打印复印行当，山东菏泽的棺材生意，垄断了国内80%和日本90%的棺材，江苏灌云县成了“之都”……
我们还不能忽略一些特殊的流动群体，例如甘肃的拉面家族，南阳的校油泵师傅、中草药商人、珠宝商，福建三明市的沙县小吃从业者……
许多三四五线地区，依靠发展当地特色产业，走出了与大都市不一样的路子，当地老百姓同样发家致富。
例如，洛阳的新安县，原来是个矿业城市，煤矿、铝矿、石英岩丰富，万基铝业很牛，但13年开始环境治理以后，传统能源产业受到约束，县区向旅游业转型，提出了“全域旅游”的战略，升级了龙潭沟、万山湖、黛眉山、函谷关、千唐志斋、甘泉古村等诸多旅游资源。
与新安县类似，洛阳的洛宁、宜阳也根据当地的资源，提出了相同战略。
（新安县近两年，开启了向北发展）
在新安县城转悠，我发现这里正在建设新的新区，新的医院、新的学校、建业的楼盘、绿地景区，在北迁后的国道口又规划了新的商业。
2010年前后，这里建设了东区和西区，十年后，原来的新城已经接近饱和，新安县开始向北发展，北迁了原来的310国道，县域腾出了更多的发展空间，同时修通了洛新快速通道，向洛阳市区靠拢。
（新安县的龙泉新城）
（新区道路已修好）
县域再次开启了新区建设，无论从配套，还是规划，都是县城配套的第二次升级。
如果说在2022年的当下，县城大力发展新区是又一轮房地产泡沫，是重复昨天的故事，显然太武断，太过老生常谈。
02
我们把目光转移到南阳。
2021年，南阳17个县市区GDP增速均高于全省平均水平，增速排名前三位的分别是内乡县（9.8%）、邓州市（9.5%）、唐河县（9.4%），增速都超过了南阳平均。
在南阳镇平县的规划里，加快推进宛平一体化，主动融入区域发展是镇平未来五年的发展方向。
就现实来说，镇平正在谋划建设遮山先行区，加强与南阳市区有机衔接。南阳方面，已经在推动遮山东边王村的城镇化，这几年王村的变化肉眼可见，落地了综合保税区和一批产业园。
与镇平类似，社旗县提出了紧紧抓住与南阳中心城区一体化发展的有利时机，打造“赊店古城、中原水城、产业强城、宜居新城”的目标，社旗县城西边的酒乡小镇建设，规划占地368公顷、总投资60亿元，由此可以看出社旗推动特色产业和一体化的迫切。
（酒乡小镇 图片来源：河南酒业）
南阳市区，也在积极推动与周边县域的融合，如外环路、镇平、官庄、社旗快速路的修建。
南阳官方在十四五的规划里，提出了中心城区建成区面积300平方公里，人口300万的目标，这意味着南阳必须进一步融合周边县域的人口和资源。
对于南阳周边县域来说，未来五到十年，升级市政设施，吃掉周边村镇，完善路网，因地制宜地发展特色产业，更好与南阳市区对接，是迫切的任务。
县城也有很现实的野心。
03
县域新区是另一种城市化。
从国家层面来讲，中国的城市化还远远没有结束，未来十年，三四五线城市市政配套进一步升级，发展宜居、特色产业小镇将是必经之路。
都市派说，三四五线城市人口在不断流失，县城没有出路，必然衰败。
但是我们至少在中国的中部地区，看到的却是三四五线城市着力打造小镇、发展新区，修快速路，积极定位，逐步吃掉周边较大村镇的配套升级。
这也是一直被都市派忽略的一个事实：
城市化的另一个趋势是农村居民向县城集聚。
这一现象越来越普遍，县域扩容、升级配套变得越来越重要，这一过程还将持续多年。
这是与西方城市化很不同的一点。
举个最简单的例子，在美国和欧洲，许多县域村镇，还停留在3G时代，甚至宽带都没有覆盖，因为运营商觉得赔钱，没必要升级。
但是在中国的任何一个县城，都早已4G覆盖，县城的配套总是在不断追赶都市。
在未来中国，GDP中农业的贡献占比（如今不足8%）将进一步下降。
越来越多的人口收入，将来自非农业。这也就意味着，更多的农村人口要涌入三四五线城市定居。
未来十年——
三四五线城市的资源，将逐步匹配本地特色劳动力。
越来越多的农村人口，将告别农业，成为产业工人。
小镇旅游和规模化农业，未来机会无限。
行业的细分领域，将不断在三四五线填补空白。
从而我们不难猜想：
相当一部分都市资本和城市精英，极有可能逆市操作，返乡投资、创业。
04
都市派所信仰的城市化进程依然在进行，都市圈化依然在扩大，他们没有猜错。只是——
三四五线城市的特色城市化在同时上演。
产业转移并没有停滞，大都市开启了“中国制造”的自我创新之路。
三四五线城市将承接更多的劳动密集型产业，就像当年广东、长三角承接西方产业转移。
农村人口向县城聚集，县城围绕中心城市布局产业，农业生产向规模化升级。
三四五线城市新城区未来的前景，不再是炒房、囤地皮，房价预期被不断推高，而是居住条件改善，房价越来越理性、特色化宜居、产业落地。
中国人口负增长的拐点将在未来五到十年到来，人口流动的大潮还在上演。
一方面，都市圈越来越大，生产效率越来越高，高精尖越来越聚集。
另一方面，三四五线城市，正在以另一种城市化与都市圈抗衡——
特色产业发展、公共配套再次升级、不断承接沿海产业转移、新的投资风口、投资现代化农业、营商环境不断优化。
从这些方面看，三四五线城市的新区，将注定承载更多中国人的生活和奋斗。
如果有一天，三四五线城市有了更多的就业机会，有了更高的工资，更人性化的公共服务，更好的营商环境，更方便的交通……也许此刻再次离乡的河南人，就再也不用来回奔波。
逃离三四五线城市，就成为一个历史命题。
此刻，也许你正在离乡返岗的路上，奔赴紧张、繁华的大都市，或者你正在家乡，结束假期，重新回到了那个慢节奏，没有地铁，没有城轨，没有国际航班的人情往来之中。
不管你在哪里，我们都正在创造未来。
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