五证与两书是什么?五证不全的房子风险?
1、“五证”及“两书”分别由房管局、国土资源局、建设局、规划局核发。五证不全的房子有哪些风险？土地性质不合法。土地使用权不合法。工程设施手续不合法。项目施工进度未达到规定提前销售。
2、房地产五证指的是《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》和《建设工程规划许可证》。两书指的是交付房屋时提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
3、一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的五证、两书，要求开发商出具五证、两书是购房者在购买一手房验房环节重要的程序之一。
4、房屋五证两书如下：五证是指：《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售（销售）许可证》、《建筑工程施工许可证》；两书是指：和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
5、“两书”是指新建住宅《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。
没有两书一表能否办下来产权。
没有两书一表收房之后在办理房产证时，会因为缺少证件而导致所有权证无法办理，所以在收房时如果缺少证明材料，业主可以拒绝收房。而且没有两书一表的房屋，代表房屋的质量，没有通过国家相关部门的验收，此时收房有一定的风险。
如果收房时开发商缺少“两书一表”就会导致业主在办理房产证时没有办法证明房屋的所有权，导致无法办理房产证。因此，如果收房时开发商缺少“两书一表”业主可以拒绝收房。
没有这几项证书，无法保障房屋质量，购房者可以拒收房，因此也不能办理房产证。
两书一表是交房的必要条件。根据相关的法律条例，开发商在向业主交付房屋时，需要提供向购房者提供《住所质量保证书》、《住所使用说明书》和《竣工检验存案表》。缺少其中任何一项，购房者均可以拒绝收房。
开发商五证两书不齐全,可以要求开发商退款吗
可以退房。房地产市场政策对预售证的要求很严格，开发商没有预售证，是不允许出售房屋的，如果在没有预售证的情况下出卖房屋，买房人可以退房，并且开发商还要赔偿买房人的损失。
协商退房退款：购买房子后发现五证不全，可以与开发商协商退房退款，因为开发商销售五证不全的房子，本身是不具备法律效益的，签订的预售合同也是无效的，可以要求开发商退房并退款。
房子五证不全，购房人想退房，如果开发商不给退，可以向法院起诉，由法院判决解除房屋买卖合同，开发商退还购房款。
五证不全的房子属于违法出售，可要求退款，如果协商不成的话，可以通过起诉解决。开发商没有五证，那么房子的质量就没保证，也就是说开发商可能没有缔造商品房的资质，更没有出售商品房的资历。
而开发商在不具备预售或现售的条件时是不允许销售房屋的，更不允许收取任何预订性质的款项。因此，开发商与您所签订的认购合同无效，开发商应全额退还您的定金。