大家好,小宜来为大家讲解下。旗胜家园业主论坛，旗胜家园房屋质量）这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！
今天给客户做物业交割，客户和业主因为看水表吵吵起来了，最后我读表的是525，业主非说425，[捂脸][捂脸][捂脸]年前卖的旗胜家园的房子！我觉得我读的没错吧[what]
#北京头条#北京楼市：当前市场，捡漏全靠碰！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷好，最近恒大暴雷，又听到一些关于房企裁员之类的消息，北京的期房烂尾风险会不会增大？
回答：你好，理论上北京的监管还是更严格一些的，烂尾风险小了很多，这些年来北京烂尾的楼盘也是屈指可数。不过说实在的，要是烂尾落在自己头上，那确实倒大霉了，毕竟北京的房产动不动就几百上千万。一般来说，可以遵循以下几个规则，尽量减少风险：1、国企央企开发商基本不会有问题。2、现房或者准现房最好。3、这些年扩张比较激进的民企尽量小心。4、债务率高的房企尽量小心。5、注意负面新闻比较多的房企。关于买新房技巧可以参见星球内部资料《新房、二手房看房选房攻略》《北京新房讲解》
2、提问：京爷，您好！stsd，刚需非京籍，首付230，希望5年内保值。目前在关注小关北里，回龙观天慧园，绣菊园/紫绶园，旗胜家园。麻烦京爷给看看哪个小区好些~
回答：你好，从五年内保值角度来看，大部分都没有问题，毕竟都属于还可以的地段，小区热度也都还可以。当然回龙观天慧园在回龙观中属于楼龄老，交通一般的，所以并非是一个好选择。小关北里最大的优势就是地段好，虽然老，但是短期保值是没问题的。绣菊园/紫绶园也是属于成熟地段的房产，随着北苑大盘涨，总体也是跟着北京大盘的，保值也ok。旗胜家园，次新，交通方便，是一个性价比较高的选择，可以重点考虑，升值性和居住性都尚可。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
3、提问：京爷，都说金九银十到年底的时候会房子降价。但是如果是对于要高贷款的买家，年底贷款锁紧放款慢，是不是也碰不到太多业主降价捡漏的机会？
回答：你好，你说得很好。之前情况是放贷非常慢，因此比较着急的那类业主都是属于订好了房，手头房子没卖的情况。这类人往往希望付款方式好一些，如果能全款，估计有不少优势，甚至能捡漏。但是现在放贷已经慢慢恢复。当然最近也会有一些业主，对市场没有信心，主动降价卖的情况。不过总体来说，捡漏都得靠碰，不一定会出现到处有漏可以捡的情况，但诚心卖的业主至少不会像上半年那样牛气了。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
4、提问：京爷，我看了一套房子，因为是公房，所以房本面积少了十来平，显得单价高，楼上楼下都是商品房，面积是正常的…这种情况算是坑吗？以后出手会有什么问题吗？
回答：你好，这个还是有些人会介意的，因此会有一些些影响。当然，这个是公房，现在性价比在于高贷，但买完后再卖就是商品房了，因此得仔细算清楚其性价比。可以参见星球内部资料《北京二手房交易要点》
5、提问：您好，总价380以内的刚需盘，电梯或者板楼低层，尽量靠近中关村（地铁1小时之内），后续转手障碍不大（比如楼龄因素等），请问有哪些推荐的楼盘？ 谢谢
回答：你好，你这种预算，可以考虑回龙观的一居室，比如北京人家、天鑫家园。整体板块还不错，至少能跟着大盘涨，保值性不错。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：京爷您好，请问中海紫御公馆60多平的小两居，适合刚需上车吗？升值保值性怎么样？
回答：中海紫御公馆，小区品质在周围非常稀缺，60多平的小两居，大部分户型和朝向不算好，但是小区还不错，所以升值性也还可以。总得来说，刚需上车还是可以的。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
近期考虑入手一套两居室（二套），预算450w，自住。龙博三区，新康园，旗胜家园等附近的几个小区，怎么做选择，不考虑小孩上学问题。
回答：
1. 不考虑上学问题，那就龙博呗，很普通的小区，确定没什么风险。
2. 新康园是有传闻说是就算上不了育新也能在海淀派位，所以有专门关注这里的非京或昌平户籍的。但我觉得不可能，政策是必须有海淀户籍或房产才能参与海淀派位，否则进不去育新就得在昌平派。那既然不考虑上学就没必要选这种小区，是否会影响价格说不好，虽然风险不大也犯不上。
3. 旗胜家园是北京第一个交房的两限房小区，优势就是房龄新，但劣势也明显，这就不提了。按说已经十年以上了，应该进入稳定期，也就是以后会跟随大盘和龙博苑没区别。但你看这价格像吗？我觉得还是不太稳定，既然有更稳妥点儿的也就没必要了。
4. 总之要是我就选龙博三区了，一直都这样儿，占不着便宜但不吃亏，年头长了是劣势也是优势，在其他的几个选择不可能有超值收益的情况下，选择稳妥的最踏实。仅供参考。
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