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南都讯 记者陈荣梅 刚刚，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（以下统称四个政府规章），将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个政府规章将于8月1日正式实施。
7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》，网页截图
据悉，四个政府规章分别对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三类住房的保障对象、申请条件、供应分配方式、租售价格标准、用地保障、建设筹集主体和渠道、建设标准、监督管理等进行了规范。
保障对象方面，公共租赁住房主要面向符合条件的住房困难深圳户籍居民，以及为社会提供基本公共服务的一线职工供应；保障性租赁住房主要面向符合条件的新市民、青年人、各类人才等群体供应；共有产权住房主要面向符合条件的深圳户籍居民供应，结合实际情况逐步将非深圳户籍常住居民纳入供应范围。同时，根据不同的住房类型和保障对象，执行差异化的租售价格标准。
建设筹集方面，三类住房通过多种渠道建设筹集，包括：新供应建设用地建设，城市更新、土地整备建设，机关企事业单位、社会组织等自有用地建设，产业园区配套用地建设，原农村集体用地建设，未完善征（转）地补偿手续用地建设，历史遗留未完善出让手续用地建设，公用设施、交通设施和轨道交通用地建设，具有居住功能的存量房屋筹集，非居住存量房屋改建等。
住房品质方面，全力提高保障性住房的品质，让各类群体住得更加安心、暖心、舒心。户型设计考虑居住需求多样性，努力实现“美而精、精而实”。建造技术全面采用装配式建筑，推广智能建造、装配式装修、绿色建材和集成化模块化建筑部品，打造“绿色、健康、智能”的新一代成品住宅。新建保障性住房项目应当按照规定配置文化娱乐、体育、社康中心、养老、托幼等设施，并完善周边基本公共服务、便民商业服务、市政基础等设施，坚持交通、教育、医疗等有关配套设施与新建项目同步规划、同步建设、同步交付使用，推进基本公共服务均等化。
市住房建设局相关负责人表示，出台四个政府规章，是深入贯彻落实党中央、国务院关于住房工作各项决策部署、全面对接国家住房保障体系的具体举措，对于努力解决新市民、青年人等各类群体的住房困难，逐步实现住有宜居，具有重要意义。接下来，我市将加快制定出台四个政府规章相关配套政策，确保住房保障新政顺利落地实施。
2、深圳保障性住房，深圳市保障性住房计划
深圳城市更新专题·脉络1. 深圳城市更新概念及基础解读
2. 深圳城市更新流程及各区对比
→3. 深圳城市更新保障性住房配建解读
4. 深圳城市更新建筑容积核算及案例
5. 深圳城市更新地价计缴核算及案例
……
深圳旧改深如海
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1.人才住房
是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和处分条件等，面向符合条件的各类人才配租配售的住房。
2.保障性住房
是指政府投资建设、通过其他途径筹集以限定的标准和价格，面向户籍中低收入住房困难家庭及其他符合条件的人群出租或者出售的房屋，包括安居型商品房和公共租赁住房。
2.1安居商品房
是指政府提供政策支持，限定套型面积、租售价格和流转条件，按照规定标准，主要采取市场化运作方式建设筹集，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民租售的住房。
2.2公共租赁房
是指以限定的标准和租金水平，面向符合规定条件的户籍中等偏下收入住房困难居民和为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体出租的住房。
3.人才公寓
深圳人才安居实现“以租为主，租售结合”的原则，新建项目或城市更新需按相应比例配建人才公寓，由政府回购后面向人才出租，解决人才安置问题的住房，人才公寓同样需要轮候申请。
就目前来看，深圳市城市更新保障房的来源主要有两种：工改保以及保障房配建。在政策性住房配建方面，不同配建类别地区下城中村、旧工业及城市基础设施和公共服务设施改造为住宅的基准配建比例进行了规定。
配建比例：
改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。
政策依据：
《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（第19~21条）——基准配建比例要求及工改保等规定
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》【深规土〔2016〕11号】——核增、核减等相关规定
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（修订）【深规土〔2018〕75号】——对基准配建比例分区进行调整
核算思路：
（一）人才住房、保障性住房基准配建比例：
① 拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%（具体比例根据《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（以下简称《配建规定》）进行核增、核减后确定）。
② 其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。
基础容积奖励：
上述人才住房、保障性住房配建比例提高部分的50%对应的建筑面积在城市更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。即住房性质，奖励提高部分的50%。
人才住房、保障性住房配建基准比例
（二）人才公寓基准配建比例：
拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓的，需按照相关规定配建人才公寓由政府回购，且配建的人才公寓部分无需计缴地价。
1、配建要求：
拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，按照《配建规定》确定的一、二、三类地区按比例配建人才公寓
人才公寓配建基准比例
2、配建基准比例：
与人才住房和保障性住房配建类似，一、二、三类地区人才公寓配建基准比例分别按20%、18%及15%确定。
3、容积率奖励：
配建的人才公寓建筑面积的50%在更新单元规划容积率测算时计入基础建筑面积。
5、移交要求：
移交政府的商务公寓免缴地价，建成后由政府按照公共租赁住房的回购方式回购，产权归政府所有，纳入全市住房保障体系由住房建设主管部门进行管理。
核增情形主要包括轨道站点、工改居2种：
核增情形1——轨道站点500米范围内
项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。
核增情形2——工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造
①其中属于工业区（仓储区）或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的核增比例由8%提高至15%。
②工改居核增配建比例：R工= R工* （S可建设用地-S城中村、旧屋村）*S工/S权属清晰用地/S可建设用地。
示例：
用地移交情况：拆除范围面积15699㎡，均为权属清晰用地，移交用地面积5346㎡，开发建设用地面积10353.1㎡
用地现状性质：行政办公用地646㎡、现状工业用地3201㎡、现状居住用地11852㎡，
项目拆除范围内有3204.1㎡的工业用地改造为住宅，则核增配建比例为：
15%*（10353.1-0）*3201/ 15699 / 10353.1=3.1%
核减情形1——包含城中村用地：
项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数与城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。其中，一类地区核减基数为8%，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
核增情形2——：土地移交率超过30%
城市更新项目土地移交率超过30%但不超过40%的，保障性住房配建比例核减2%；土地移交率超过40%的，保障性住房配建比例核减3%。
符合一定条件的工改项目可申请调整法定图则，通过配建政策性住房可取得一定比例的商品性质建筑面积。
政策依据：
《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（第19条）
工改保条件：
规划为工业的旧工业区同时符合以下条件的，可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，从而取得商品房配建指标
位于规划保留的成片产业园区范围外。
位于已建成或近期规划建设的轨道站点500米范围内。
位于原特区内的，用地面积不小于3000平方米；位于原特区外的，用地面积不小于10000平方米。
商品房配建比例：
人才住房和保障性住房为公共租赁住房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积45%的商品性质建筑面积；
人才住房和保障性住房为安居型商品房的，实施主体可取得不超过项目总建筑面积25%的商品性质建筑面积。
实施主体取得的商品性质建筑面积中住宅的套型建筑面积应控制在90平方米以下。
拆除重建类城市更新项目升级改造为新型产业用地功能的，创新型产业用房的配建比例为12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例。
创新型产业用房配建比例
新型产业用地可规划独立的保障房用地相关政策
《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》(深规土规〔2016〕2号)第七条规定：
改造方向为新型产业用地的项目，可在开发建设用地内，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立的保障性住房用地。
保障性住房的建设类型由市规划国土部门及市住房建设部门确定。
配建类型为公共租赁住房等产权归政府所有的保障性住房的，相应的用地计入城市更新用地移交率。
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