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中南商圈，武汉最早的三大市级商圈之一，武昌地区近二十年的商业核心，是无数老武昌人的重要记忆。如今这里，中南路与武珞路交汇，地铁2号线与4号线并行，依然车流如织，依然人潮汹涌，下班的白领与放学的学生依然在此停留，商业的繁华却不复往昔，商圈地位不断滑落。
武汉商圈系列第二篇，我们聚焦经历了辉煌与没落的中南商圈。
01 商圈概况
商圈名称：中南商圈，或称中南路-武珞路商圈
行政区：武昌区
商圈范围：核心区域为沿中南路北至中南二路，沿武珞路西至傅家坡客运站、东至傅家坡二路区域。整体区域为沿中南路北至洪山广场，沿武珞路西至傅家坡客运站、东至石牌岭路区域。
商圈等级：市级商业中心（根据武汉市商业网点布局规划2016-2020。按照新版规划市级商业中心调整为中南-中北路商圈）
客群特征：作为武昌重要的交通枢纽、传统的金融、商务中心和居民生活区，商圈主力客群以年轻白领和多世代家庭为主，并辐射周边多所学校学生客群。
交通条件：商圈地理位置及交通地位极为重要。武珞路与中南路-中北路形成“丁字轴”路网，历来是武昌地区重要的主干道，二桥通车后，与大桥、二桥、徐东大街形成武昌内环格局。地铁2号线、4号线在商圈区域内并线交汇，形成中南路、洪山广场两个换乘站点，串联汉口站、武昌站、武汉站三大铁路枢纽。
02 商圈商业格局
商圈集中商业主要布局于中南路南段及中南路与武珞路交汇区域，包括中商广场、中南天紫广场、星荟城、帝斯曼购物中心、朗汇星光68五个项目，商业体量约22.8万方，以大众型消费档次为主。
中南路与武珞路沿线依托商务楼裙楼形成较为密集的沿街商业，包含小吃快餐、家电卖场、教育培训、通讯数码、KTV、便利店等业态，商业档次不高，服务于日常生活消费。武商亚贸广场则地处中南商圈与街道口商圈之间，与核心区域的商业项目形成既协同又独立的关系。
48万方商业体量的武汉梦时代广场、以及落户楚河汉街的武汉SKP预计明后年开业，将为区域商业格局带来巨大变局。
03 商圈发展历程
中南商圈历史悠久，金融、商务、政务、商业交融发展，是武汉最早的三大市级商圈之一、武昌地区近二十年的商业核心，亦是武汉四大商业上市企业之一中商集团的根据地。
21世纪之后，随着武昌地区更多商圈的渐次兴起、百货业态的转型调整，中南商圈面临内忧外患。2010年后，受到地铁时代与电商时代的双重冲击，商圈地位不断下滑，帝斯曼的开业也无法扭转商圈颓势。
未来梦时代的开业、SKP的进入更将彻底蚕食中南商圈中高端消费，商圈核心呈现北移、东趋分裂态势，区域商业格局面临重组。
04 商圈商业特征
中商集团根深蒂固，长期把持商圈走向：中商集团对中南商圈发展全程影响深远，期间即使有诸如银泰百货、纽宾凯集团等外来、本土企业入局，中商集团旗下物业依然牢牢把持商圈主导地位，同时也成为阻碍商圈转型突破的限制力量。
调整改造不断上演，百货业态转型缩影：中南商圈作为武汉兴起的第一批商圈，同时也是武昌老牌的核心商圈，随着市场发展不断进行着调改、重组、收购等大规模动作，是武汉商业发展及百货业态调整的典型缩影。
物业环境难以突破，庞大人流中转外流：商圈多数商业项目及商务办公楼建成年代久远，内外环境改造效果有限，城市空间与商业场所之间交互性差，庞大人流难以导入，枢纽沦为中转外流之地，即使新建的帝斯曼也未能处理好交通及停车动线问题。
商业定位下滑降级，商圈困局扭转艰难：从早期的中高端时尚型消费聚集地到如今的大众购物+白领食堂+培训基地场所，商圈多次档次升级的尝试都未能逆转下滑态势，未来中高端消费更将被梦时代和SKP蚕食，降级困局的扭转十分艰难。
05 商圈业态结构
商圈中中商广场、中南天紫广场、帝斯曼购物中心、星荟城四个主要集中商业当前入驻商家约591家，其中中商广场约358家，占比约61%，长期以来都是商圈主力项目。中南天紫广场与帝斯曼购物中心的入驻商家数量接近，占比约16-17%。星荟城当前还处在招商阶段，商家数量不多。
四个商业项目的入驻商家中，除超市便利店外，零售业态占比约60%，餐饮业态占比约22%，儿童亲子业态占比约8%，休闲娱乐业态占比约2%，生活服务业态占比约8%。整体呈现较为传统的商圈业态结构。
注：业态占比、空置率比例皆按照商家数量计算，下同。数据采集时间2021年7月15日。
按照细分业态来看，零售业态中，服饰、珠宝配饰、鞋履皮具占比超过82%，呈现明显的百货购物特征。餐饮业态中，小吃快餐占比63%，反映出商圈滑落为白领、学生“食堂”的现象。
儿童亲子业态中，儿童零售几乎全部来源于中商广场，其他项目则成为儿童教育培训的聚集地，儿童游乐场所稀少，业态类型十分传统。休闲娱乐业态供给不足，以健身及健身培训、室内运动为主，主要来源于主打体验型商业的帝斯曼购物中心。
四个商业项目横向对比来看，差异化较为明显。中商广场仍是较为传统的百货定位，零售业态占比高达80%。中南天紫广场餐饮、儿童亲子、生活服务业态突出，其中小吃快餐和儿童培训商家众多，满足区域年轻白领和学生群体的便餐需求、亲子家庭的教育需求。帝斯曼购物中心开业之初即加大体验性业态比例，目前餐饮、儿童亲子、休闲娱乐业态仍是主力，且儿童亲子、休闲娱乐的主力店面积较大，面积占比更高。星荟城定位为亲子家庭购物中心，期望在亲子家庭消费业态的招商上寻求进展。
中商广场、中南天紫广场、帝斯曼购物中心三个项目的商铺空置率差异明显，中商广场空置率维持较低水平，中南天紫广场空置率在8%-10%的区间起伏，帝斯曼购物中心空置率高达38%，五至六层大面积空置，项目招商运营工作思路亟待调整。而星荟城仍处于招商阶段，暂未统计空置率，但当前招商进度并不理想。
06 结语
在政府文件中，中南商圈的提法经历了从“中南路-武珞路”到“中南-中北路”的变迁，商圈“市级商业中心”的定位虽未改变，商圈内部格局已然悄然变化。
在2021年6月底印发的《武汉市建设国际消费中心城市实施方案》中，中南-中北路商圈被定义为核心商圈商街的“两圈四街”之一，与航空路商圈并列，是“打造国际化商圈商街“任务的着力点。商圈的未来发展被推向新的高度。
中南路-武珞路-中北路构成的三角格局里，中南路的辉煌成为过往，武珞路的武汉梦时代广场、中北路的武汉SKP刚刚站上时代新舞台。
中南路的核心地位或许难以重归，但也并非只能继续没落，从台前走到幕后，作为三角格局中的连接与过度枢纽，中南路需要找到未来新的使命。
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数据采集日期：2021年7月15日
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2、武商亚贸广场主要分析，武商亚贸广场蜕变升级
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武商亚贸广场主要分析
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文/李薇
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