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对于很多人来说，北京到底有没有“新区”，其实了解并不多。
其实北京已经有过“四个新区”，而且每个新区都是“国家级”的，可以说，北京新区的等级都是非常“牛逼”的。
北京的第一个新区是“海淀中关村高新区”，它是北京在1988年成立的第一个“国家级高新区”，经过多年发展，海淀目前的GDP已经接近1万亿。
所以北京的海淀区，它既是一个“行政区”，同时也是一个“国家级高新区”，享受着“新区”的优惠政策。
只不过是由于成立的时间太早，很多人早就已经忘记了北京海淀区的“新区身份”了。
海淀为什么发展这么快？原因当然是因为海淀拥有“国家级高新区的新区政策扶持”。
北京的第二个新区是“北京亦庄经济开发区”。
很多人都只知道“亦庄”，却压根不知道“亦庄”到底是什么身份。
其实“亦庄经开区”也是“国家级”的，它是1994年由国务院批复成立的“国家级经开区”，而且目前也是全国最牛的“国家级经开区”。
在全国230个“国家级经开区”中，亦庄排名第一。
可以这么说，为了推动北京的经济发展，其实国家是最早批复北京成立“新区”的城市之一：海淀的“国家级高新区”和亦庄的“国家级经开区”，是北京最早成立的两个“国家级经济功能新区”。
这两个“新区”，经过多年的发展后，已经成为北京房价最高的板块。
北京的第三个新区，则是2017年横空出世的“河北雄安新区”。
“河北雄安新区”有两个非常重要的特征：
第一，雄安新区的等级要高于海淀和亦庄。
海淀是“国家级高新区”，亦庄是“国家级经开区”，而雄安则属于“国家级新区”。
从行政等级上看，雄安是“副省级”单位，而海淀和亦庄属于“正厅级”单位，因此雄安＞海淀＝亦庄。
第二，雄安新区是“中央直接投资，北京援建”的重点新区，几乎所有的资源都来自于北京。
雄安新区几乎所有的建设资源都来自于北京：从央企总部，到部属高校，再到金融总部机构，行政单位等等。
雄安新区几乎是“清一色”的北京资源构成，甚至新区的管理模式，也是清一色的“北京模式”。
有很多人以为雄安新区是“河北的”，其实官方一直都在说：建设北京城市副中心和雄安新区两个新城，形成北京新的两翼。
这说明所谓的“河北雄安新区”，其实是北京的“新区之一”，由中央投资，北京援建，属于北京城市的外溢功能之一。
可以说，国家级新区“雄安新区”的亮相，让京津冀地区的城市格局发生了巨大的变化：从京津双城，逐渐向“京津雄”三城演变。
雄安新区向“雄安市”逐渐过渡，已经成为定局。
甚至可以这么说，雄安新区的出现，其实一定程度上分流了天津的发展红利，天津未来的发展可能需要寻找全新的突破口。
因此，基于雄安新区的“发展特征”，我们坚定地把雄安新区定位于北京的“第三大新区”，是北京在海淀、亦庄之后的第三个国家级新区。
北京的第四个“新区”，则出现在2019年的大兴。
北京大兴国际机场在2019年正式全线通航，于是国务院又把“大兴临空经济区”变成了“国家级临空经济区”。
这个“新区”同时把廊坊也包括在里面，并于2021年成立了“北京和河北的联合管委会”，统一统筹北京和廊坊的发展。
只不过是“大兴机场临空经济区”成立时间晚，周边配套弱，发展需要较长的时间，按照规划可能需要10-15年才能有一个“雏形”。
“国家级临空经济区”在中国发展都比较慢，目前拥有16个国家级临空经济区，还没有一个能够发展起来的。
原因在于中国的航空业实在是不发达，很难形成产业链和产业规模。
因为在中国，真正的风口产业只有四大类型：
第一是金融业，所以城市CBD区可以搞起来。
第二是科创产业和互联网，所以国家级高新区可以搞起来。
第三是中高端制造业，这个适合“国家级经开区”。
第四是央企国企的总部经济，这个适合“国家级新区”。
所以中国的“临空经济区”大多数发展缓慢，像北京的顺义临空经济区，武汉的东西湖等，历经多年，房价依然很难涨上去。
像北京的大兴机场国际临空经济区，时间周期可能就要更长了。
那么，北京还有没有“第五个新区”的出现？
2022年12月23日，河北发改委再次发出声音：要尽快成立北三县通州区一体化示范区联合管理机构。
这意味着北京第五个“新区”马上就要亮相了。
一旦成立“联合管理机构”，那么就意味着“通州区+北三县”将会成为第五个“北京新区”，它未来的“产业定位”和“政策定位”将会尤其值得关注。
甚至市场已经给这个“新区”取名为：北三新区或者京东新区。
而且还有人“戏谑”的建议：应该把通州区+北三县进行合并，成立一个“新北京市”，这样就可以和雄安市，一起成为首都未来的“双翼”。
还有人建议：应该把“首都都市圈”分成三大特区来管理，“雄安新区+首都特区+京东新区”。
我们认为，其实叫啥名字不重要，是不是特区更不重要。
“通州+北三县”未来最重要的，还是管理模式：谁管理，谁投资，谁建设。
简单来说，就是谁来管理，谁出钱建设，谁导入资源。
如果在“成立联合管理机构”后，成立“新区”，能够快速导入北京管理模式，导入北京的配套资源，那么这个“第五个北京新区”将会得到快速发展。
对于“通州区”来说，最重要的是要找“发展腹地”，而对于北三县来说，最关键的则是“导入高配资源”，改变“低端形象”。
尤其是对于北三县来说，如果能够引入“一所北京211高校”，“1-2家北京公办的三级甲医院”，“3-4所北京公办的优质中小学”。
那要比“什么检查站外迁”重要10000倍。
廊坊北三县的发展问题，压根不在什么“检查站外迁”，而是在于“生活配套实在太垃圾了”，压根无法吸引和留住北京的“买房客群”。
甚至北京的“养老客群”都嫌弃北三县的“垃圾配套”。
就算2025年地铁通了，北京人来了，北三县就真的能够留住“北京人”吗？
交通是基础，配套才是关键，产业只是加分项。
尽快成立“新区”，成立“联合管理机构”，导入北京优质配套资源，才是北三县最终的市场出路。
2、亦庄经济技术开发区，北京亦庄经济开发区归哪个区
前段时间和一个半熟人通电话，聊到亦庄。这人向我安利了一大通亦庄怎么怎么好，什么归北京市直接管了，又有名校什么的。
头几年我去亦庄开过会，印象里是个高科技产业园，位置有点偏。一堆科技公司聚集，园区内还有小机器人什么的。
这两年亦庄突然火起来了，网上随便一搜就一堆文章热捧。我想既然别人说得这么好，我也研究一下，看看到底是怎么回事。
亦庄开发区准确名称是“北京经济技术开发区”，英文缩写是BDA，位于北京市的东南部。见下图：
这个地区在明清时期属于皇家南苑的范围。南苑在明朝叫南海子。建国后，从1952年开始，北京市政府在南海子一带建立了一系列集体农庄。
1958年，这些农庄被合并成为红星人民公社，这个公社到1983年才取消建制。
上世纪六七十年代红星公社劳动现场。图片来源：北京亦庄官方发布
20世纪80年代，北京的产业发展有点落后，因此政府想引进一些国外先进的技术，搞一个新型产业的工业园区。
1990年，北京市政府相关部门调研考察了几个地点，包括海淀永丰屯、通县梨园、张家湾、大兴红星区等，最终确定在大兴红星地区发展工业园区。
据说当时还有一个叫黄顺兴的台商看上了这个地方，和大兴区谈合作开发，双方签订了经济开发区的意向书。不过后来这个台商没钱了，合作的事不了了之。
1991年8月，北京市政府开会确定了亦庄产业园项目， 当时的名称为：“北京市亦庄工业小区”。
1991年12月9日，由日本株式会社资生堂投资的“资生堂丽源化妆品有限公司”在亦庄工业小区注册成立，成为这里第一家投入生产的企业。
1994年8月25日，国务院正式批准了亦庄北京经济技术开发区的方案。当时的范围见下图中粗红线部分：
1994年，北京经济技术开发区获国务院批准的范围 图片来源：北京亦庄官方发布
这个开发区同时享受“国家级经济技术开发区”和国家“高新技术产业园区”的双重优惠政策。
我简单介绍一下这两个区的定义和区别。
国家级经济技术开发区：国家级经济技术开发区为市以上人民政府的派出机构，拥有同级人民政府的审批权限。为政府主导，突出产业集聚优势的开发区，园区内的企业享有优惠政策。
国家高新技术产业区：国务院批准成立的国家级科技工业园区。中关村科技园属于这类。
国家级经济技术开发区成立的目的之一，就是要解决审批手续繁杂、机构叠床架屋等体制问题。所以从管理上看，“国家级经济技术开发区”比“国家高新技术开发区”的权限略大一些。
咱们说回亦庄经开区的历史。在最早的规划中，开发区规划面积约为15.8平方公里。下图为1996年《北京经济技术开发区总体规划》的功能分区示意图。
这是一个典型的工业园区规划，路网比较方正，有大面积的工业用地。临近高速公路。周边被绿化和水系围绕，环境不错。
下图为2002年亦庄卫星城总体规划示意图。卫星城总体规划面积为195.1平方公里。
在《亦庄新城规划(2005-2020年)》中，亦庄新城总面积扩大为212.7平方公里。整个研究范围扩大到508.5平方公里。
亦庄新城范围示意图。图片来源：北京市规划和自然资源委员会
2019年初, 北京市人民政府批复了《亦庄新城规划(2017-2035年)》。在这个规划中，各个部分的面积都扩大了。
其中现阶段开经济技术开发区面积约 66 平方公里，为下图中绿色线内部分。
现阶段开发区范围示意图
整个亦庄新城为下图中几块橘红色线内的部分，总面积225平方公里。
亦庄新城范围示意图
整个亦庄新城对更大的范围进行统筹研究，研究范围约 438 平方公里，为下图中深蓝色线内部分。
统筹研究范围示意图
不论是现阶段开发区范围，亦庄新城范围，还是统筹研究范围，都跨了两个区。下图中间蓝色的线是行政区划线。左边是大兴区，右边是通州区。
按行政区划划分示意图
可以看得出来，经过多年的发展，经济开发区的范围一直在扩大，内容一直在升级，配套一直在完善。
这几年亦庄被人吹得最多的，一个是“亦庄归北京直管”，一个是知名中学的分校要来。
首先看看“亦庄归北京直管”的问题，这个说法不准确。亦庄作为“国家级经济开发区”，本身就是市以上人民政府的派出机构，归北京市管理。
而这几年随着政府越来越重视开发区的发展，在2020年4月，北京市政府给亦庄经开区管委会赋予了165项市级管理权限，和2361项区级管理权限。这些权限包括相关的计划与审批，以及土地一级开发和出让等。
所以准确地说法应该是：亦庄开发区管委会是北京市人民政府的派出机构，并且有很大的自主开发权。
再说说亦庄学区的事。去年一堆中介炒作说人大附等学校要落户亦庄。
我查了一下，人大附中不是去年才落户亦庄。亦庄早就有一所人大附中分校了，叫“人大附中北京经济技术开发区学校”。这所学校1998年就有了。
亦庄地区2021年新开了一所人大附分校，叫“人大附中亦庄新城学校”。
这两所都是人大附的分校，但是具体学校怎么样，我不太清楚。不过按照北京这些年集团化办学的趋势，很多知名学校的分校，都是以前一般的学校改个名字。
就算是完全新建的分校，该分校在教育集团内部的师资力量如何分配，学校如何发展，也都需要时间来验证。
在北京经济技术开发区的官网上，可以查到经开区主要的中小学名称，以及相关学区。
我把其中提到学校的大概位置标到地图上看了一下，供参考。见下图：
这两年亦庄的房价一直在往上涨，有的小区价格已经达到七万多一平了。两个人大附中亦庄分校相关的小区价格，基本都涨到七八万一平。
一般来说，这些地区基本上是刚有新建学校、地铁站的相关信息，小区价格就涨上去。未来这个价格能否保持就不好说了。
不过经开区有一个优势，就是有很多高科技企业。根据最新的规划，亦庄经济开发区主要发展四大类产业：新一代信息技术、生物技术和大健康、新能源智能汽车、机器人和智能制造。
这些都是属于现代高科技产业。这些企业会带来很多高端人才。这些人买得起贵的房子，又有孩子上学的需求，愿意为名校分校的溢价掏钱。
这样就有可能把该地区学生生源的品质慢慢带起来，同时结合名校集团化办学的优势，慢慢提升学生的成绩。随着学校越来越好，就有可能进一步提升地区的房价。
本文作者：城市丛谈（KKND2080）。未经允许，禁止转载。
部分参考资料：
北京市规划和自然资源委员会：北京经济技术开发区——未来新城的历史沿革
北京亦庄官方发布：揭秘！北京经开区选址始末
北京晚报：北京经济技术开发区发展回顾：十年风雨开发区
亦庄新城规划（国土空间规划）（2017 年 — 2035 年）
网易：旧京图说：红星集体农庄，一代人的青春记忆
搜狐网：新增学位3600个，亦庄新城2座在建名校今年9月启用并招生
百度百科：北京经济技术开发区
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